商用物业市场淘金：都市型商铺成“绩优股”

　　2008，充满变化的一年，股市全线飘绿，住宅市场前景不明，对于具有投资机会又身处迷茫的房地产投资者转向商用物业市场“淘金”或许是一个更合适的选择。数据显示：2007年一季度，长沙市商品房成交非住宅与住宅比例约为1：8.25，到了2008年一季度，长沙市商品房成交住宅与非住宅比例就已经提升到了1∶6.30。

　　非住宅的产品中，更合适的投资产品究竟是哪一种？长沙商用物业市场上，凭借着优越的地段，强大的产业支持以及改良升级的功能布局，“都市型商铺”成为了异军突起的“绩优股”。

　　李嘉诚有一句名言：地段、地段、还是地段，“都市型商铺”的一个特征就是位于城市商业中心地段，占据城市中心地段，有着成熟商圈做依托，保证了投资收益的稳定性，都市型商铺吸引投资者眼光的原因其实很简单，在长沙的一些大商圈中，这类物业也是层出不穷。

　　大商圈成就“都市型商铺”

　　“目前，我们正在销售的15间铺面大部分已经出租了。”湖南景鹏集团总经理助理兼市场部经理刘莲介绍。位于袁家岭的其楼盘以城市中央的地段决定了商业价值，商铺的商业运营水平自然体现出较高的租金收益能力。其商铺销售单价在5万元／平米左右，而月租金已达到了280元／平方米。

　　大东塘商圈砂子塘路口，“车流量至少增加了5倍。”三重•星都心的售楼员说：“刚开通的黄土岭路，前几天车流量还不大，但是现在估计一分钟至少也得有个三、四十辆车。一下子就热闹起来了，现在我们是这条路上唯一一家在销售的楼盘，除了住宅，我们的底层商铺的咨询和销售也十分的多。”

　　产业支撑提升商情

　　商铺所在地周边商业氛围浓厚，客流量高，投资回报将更加丰厚。“商情”好的商铺，是否具有优势特色的产业支撑，正是判断商情高低的最直观的依据。

　　万象新天营销总监莫登渝对旺街的销售业绩比较满意，“80多间铺面只还剩下十几间，在现在市场条件下，这个成绩还算可以吧。”背靠着长沙最大的建材家具用品大市场，旺街打出的“家居旗舰”的口号，正是意图借力成熟产业支持。“三湘南湖大市场的提质改造也提上了日程，家居行业以前层次较低的仓储式的销售铺面将会向展示型的铺面转化，旺街商铺刚好可以给这种转型提供一个优质的场所。”

　　位于韶山南路的加加大街，同样也寻找到了自己的产业支撑。“南区第一高校商业街”是加加大街的宣传口号，连通青园路和韶山路的加加大街商业街，不但是提升青园路里端两所高校通向韶山路的道路品质，更充分挖掘了高校商圈的商业潜力。“我们主要面向的是学生和社区居民两大消费群体。在商业街的招商过程中，符合学生消费水平的中低档的休闲娱乐服饰小吃等经营项目和银行，超市等社区配套都会引入。”加加大街营销负责人称。

　　功能布局增加附加值

　　商情和地段是同一区域内同类型商铺都能共享的资源，而商铺自身的功能布局则是突显特色，增加商铺附加值和市场竞争力的内个性化因素。

　　“我们提供的是一个物质基础，在这样的一个空间，提供了改造设计等种种可能性，只有每一家店都做得有创意，有风情，才会真正与众不同的风情街，在功能布局提供这种引导，将会提升整体商业街的品质和价值，商业街的价值提升，就意味着更高的投资收益。” 三重•星都心负责人这样认为。

　　湘域中央则是具备了住宅、写字楼、商铺等多种功能的城市综合体，这种功能布局，提供了长期、稳定的社区内外客流量，从而确保了商铺有较高的商业运营收益水平。”刘莲表示。“加加大街在功能布局上，也做了很多的设计。有效的人车分流的道路设计，足够的停车位，总共2万多平米的商铺面积形成规模效应，这些都是加加大街经过认真量后设计的。”

　　恒嘉地产总经理易建国认为，“功能布局是核心，商业建筑外部足够的开放空间和内部的功能布局将会吸经更多的人流长时间逗留，设计合理的行走路线，交通枢纽等都是功能布局要考虑的方面。功能的细节关怀对消费者的消费习惯的养成有利，能够成够吸引到他们，留住他们，并且刺激他们的消费，这才是功能布局最终要达到的目标。”