房产证并非唯一合法凭证 登记簿证据效力高

　　《物权法》正在从一纸文书，走向实际操作层面。7月1日，《房屋登记办法》将正式执行，其中，首次被着重强调的预告登记，成为规避一房多卖的“尚方宝剑”备受关注。

　　这个被长沙市房产局副局长胡汉清称之为“物权法真正落于操作层面的开篇”的房屋登记办法的实施，房产证将不再是房屋的唯一合法凭证，而且房屋登记簿在证据效力上将会高于房产证。显然，将深度重构商品房市场游戏规则——“更加有利于保护财产所有人的权利”。

　　房屋登记簿首次现身

　　《房屋登记办法》(以下简称《办法》)最重要的就是确立和细化了登记簿制度，明确了登记簿的内容和形式，明确了房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据。根据新的《办法》规定，如果房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。这也意味着，房屋登记办法实施后，房产证将不再是房屋的唯一合法凭证，而且房屋登记簿在证据效力上将会高于房产证。

　　长沙市房屋产权监理处相关人解释，这是因为房产证是权利证书，也就是证明物权的凭证，权利证书固然可以作为权利存在的依据，但它不是确权的主要依据。也就是说，即使将权属证书转移给他人占有，如果登记的内容中没有记载物权的变动，物权本身并不发生变动，证书的占有者不能以其占有了权属证书来主张某项物权。因此，权属证书仅仅是一种“证书”，而不动产登记簿才是特权归属和内容的依据。

　　房屋登记种类扩容

　　新《办法》从保护物权的角度新增加了3种登记种类，预告登记、地役权登记和异议登记。根据《办法》，当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押；房屋所有权转让、抵押等情况均可以进行预告登记。

　　而地役权登记，简单来说，主要为当事人约定的土地、住房等不动产的使用权提供依据。比如说，两个相邻房屋之间有个过道，一个人必须“借道而过”才能出入，但是这个过道的不动产权是属于另一个人，那么只要双方达成协议，通过地役权登记，双方的权益和义务可得到保障，即使是在拥有过道的一人将不动产所有权转让出去，邻居所用的“借道而过”的权利仍然保留，除非双方再次约定变更。

　　新的登记办法在程序上新增了询问制度、外勘制度2项登记环节。这些制度的设立，加重了登记机构在房屋登记工作中的审查义务，也确立房屋登记机构的过错赔偿责任。长沙市房屋产权监理处主任易宇安表示，询问制度、外勘制度的设立确保产权审查更合理、更严格、更科学。比如说新《办法》新增了询问制度登记环节特别对夫妻共有产的鉴定增加了询问环节，这也体现出产权审查更严格。

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　　长沙市房产局将开通专门办理窗口

　　本报长沙讯　7月1日，《房屋登记办法》(以下简称《办法》)将正式在全国范围内执行，其中，首次被着重强调的预告登记，成为了规避一房多卖的“尚方宝剑”，备受关注。这个被长沙市房屋产权管理局副局长胡汉清称之为“物权法真正落于操作层面的开篇”的房屋登记办法的实施，显然，将深度重构商品房市场游戏规则——“更加有利于保护财产所有人的权利”。